Pakiety wielobranżowe w inwestycjach biurowych

  • Odciążenie dla inwestora: mniejsze zaangażowanie organizacyjne pozwala oszczędzić czas i zmniejsza wolumen pracy związany z obsługą inwestycji.
  • Jeden zbiorczy kanał komunikacji zapewnia efektywniejszy obieg informacji.
  • Odpowiedzialność za kwestie formalne i organizacyjne jest jasna i scentralizowana.
  • Harmonogramy branżowe skoordynowane centralnie zawsze są krótsze niż harmonogramy angażujące wiele firm wykonawczych.
  • Sprawna realizacja i dobra koordynacja prac minimalizują ryzyko niedogodności dla innych najemców obiektu lub sąsiadów.

Inwestor oczekuje szybkiego oddania obiektu do eksploatacji

Aby rozpocząć eksploatację biurowca czy obiektu komercyjnego, trzeba dostosować powierzchnie do potrzeb najemców. W interesie inwestora, zarządcy obiektu, a także samych najemców, jest jak najszybsze i najsprawniejsze przekształcenie stanu shell&core obiektu w standard użytkowy. Inwestycja jak najszybciej powinna zacząć na siebie zarabiać.

Biuro, aby uznać je za gotowe do wprowadzenia najemców, musi być wyposażone we wszystkie instalacje i systemy z zakresu M&E (mechanical & electrical):

  • instalacje bezpieczeństwa: systemy sygnalizacji pożaru i oddymiania, instalacje tryskaczowe i systemy gaszenia, dźwiękowe systemy ostrzegawcze i systemy przyzywowe, kontrolę dostępu i telewizję przemysłową;
  • instalacje multimedialne: nagłośnienie multimedialne i systemy audio-wideo dla sal konferencyjnych;
  • okablowanie strukturalne;
  • instalacje elektryczne: systemy rozdziału energii, zasilanie podstawowe i rezerwowe, oświetlenie podstawowe i awaryjne;
  • instalacje HVAC (systemy klimatyzacji i wentylacji);
  • elementy aranżacyjne, takie jak ściany działowe, sufity podwieszane, podłogi techniczne, etc.

Klient oczekuje wykonania prac przygotowawczych w określonym czasie, z zachowaniem wymogów jakościowych i funkcjonalnych, oraz oczywiście w ramach założonego budżetu – dla wszystkich tych branż i typów instalacji!

 

Wiele branż i systemów to potencjalne konflikty harmonogramów, kolizje instalacji i wyzwanie logistyczne

Wszystkie wymienione systemy i instalacje muszą ze sobą współpracować i współistnieć w sensie fizycznym, przestrzennym i funkcjonalnym. Muszą też być zaprojektowane i wykonane zgodnie z adekwatnymi przepisami i polskimi normami.

Kiedy poszczególne instalacje są projektowane i budowane przez odrębnych wykonawców, istnieje ryzyko, że każdy z nich swoją branżę potraktuje priorytetowo lub w sposób wyizolowany, nie uwzględniając potrzeb fizycznych i funkcjonalnych związanych z pozostałymi systemami. W efekcie konieczna może być modyfikacji projektów. To opóźnia realizację i potencjalnie angażuje dodatkowe fundusze, materiały i roboczogodziny.

Aby zaplanować efektywną logistykę skomplikowanej, wielobranżowej inwestycji, konieczna jest doskonała znajomość aspektów technicznych i organizacyjnych, specyficznych dla każdego typu instalacji. Przy dużej liczbie wykonawców i branż, w sposób naturalny nasuwa się idea zaangażowania zewnętrznej firmy koordynującej prace i nadzorującej proces realizacji zgodnie z wymaganiami inwestora, interesem klienta, przepisami prawa budowlanego i polskimi normami. Taka usługa jest jednak kosztowna.

Analogiczny efekt można osiągnąć dzięki spójnej koordynacji wielobranżowej realizowanej przez jednego kompleksowego wykonawcę.

 

Pakiety wielobranżowe: efektywna koordynacja projektów, harmonogramów i ekip wykonawczych

Przygotowanie lub weryfikacja wszystkich projektów pod nadzorem jednego kompleksowego wykonawcy gwarantuje, że ewentualne kolizje między instalacjami zostaną wyeliminowane lub w ogóle nie zaistnieją. Poszczególne elementy instalacji rozmieszczane będą w taki sposób, aby nie kolidowały ze sobą fizycznie ani funkcjonalnie.

Harmonogram realizacji układany jest tak, aby kolejność pracy poszczególnych ekip branżowych była zgodna z logiką technologiczną. Dzięki temu zespoły nie mają przestojów i nie ma ryzyka uszkodzenia lub konieczności demontażu wcześniej zainstalowanych elementów. Harmonogramy dobowe układane są z uwzględnieniem potencjalnych uciążliwości dla innych najemców lub sąsiadów, i uzgadniane ze służbami obiektowymi, np. ochroną, głównym energetykiem i hydraulikiem, oraz administratorem obiektu. Dzięki temu zachowana jest płynna logistyka dostaw oraz dostęp do niezbędnych pomieszczeń i urządzeń, takich jak rozdzielnia elektryczna, szachty techniczne, dachy i windy towarowe.

 

Jeden szef realizacji: jeden kompetentny kontakt

Koordynatorem realizacji wszystkich branż i głównym kontaktem dla klienta jest jedna osoba. Międzybranżowy kierownik projektu pełni decydującą rolę przy układaniu harmonogramów, tak aby zagwarantować dotrzymanie terminów i sprawność logistyczną. Dba o komunikację i wymianę informacji między podwykonawcami branżowymi. Zapewnia klientowi regularne raportowanie o statusie i postępach prac oraz prowadzi bieżącą analizę i monitorowanie procesów związanych z realizacją, w szczególności zaś harmonogramów. Co najważniejsze, dysponuje szerokim spojrzeniem na inwestycję jako całość, i w razie konieczności podejmuje skuteczne działania prewencyjne lub optymalizacyjne w wymagających tego obszarach.

 

Jedno zaplecze budowy

Zaplecze inwestycji zorganizowane jest w sposób scentralizowany. Część socjalna, składowanie i odbiór odpadów, magazyn materiałów pomocniczych, wyposażenia i urządzeń, są wspólne dla wszystkich ekip wykonawczych. Takie rozwiązanie pozwala na oszczędność miejsca, sprzyja zachowaniu porządku oraz zwiększa możliwości kontroli i poziom bezpieczeństwa.

 

Jeden koordynator kwestii formalnych

Za kwestie związane z BHP i BiOZ, tak istotne w przypadku inwestycji budowlanych, odpowiada jedna firma w imieniu wszystkich zespołów. Jedna firma reprezentuje wszystkie branże w procedurach formalnych związanych z odbiorami, rozliczeniami i gwarancją.

 

Jeden kontakt w sprawach organizacyjnych

Jedna konkretna osoba reaguje na wszelkie ewentualne reklamacje natury organizacyjnej ze strony pozostałych najemców lub służb obiektowych (np. w przypadku uciążliwości), a także ekip wykonawczych (np. w przypadku konieczności demontażu lub przypadkowych uszkodzeń).

 

Jeden dostawca obsługi gwarancyjnej

Jedna firma odpowiedzialna jest za wsparcie gwarancyjne dla wszystkich instalacji. Wszystkie zgłoszenia serwisowe przyjmowane są pod tym samym numerem.